1) Zdědili jsme se sestrou napůl dům po otci. Notář vydal dědické usnesení, co se bude dít dál? Mohu svoji půlku prodat?

Z vašeho dotazu soudím, že se žádný z vás nevzdal svého dědictví ve prospěch toho druhého, takže notář rozdělil pozůstalost mezi vás podle zákona. Notář následně sám zašle příslušnému katastru nemovitostí dědické usnesení, na základě kterého poté bude proveden vklad a u nemovitosti budete zapsáni se sestrou jako vlastníci. Každý z vás dvou tedy bude vlastníkem ideální jedné poloviny nemovitosti.

Co se týče okamžitého prodeje, zákon stanoví, že v případě spoluvlastnictví nemovitosti, kterou jste zdědili, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo. Pokud se tedy rozhodnete prodat svůj podíl na dědictví, sestra má právo tento podíl koupit přednostně předtím, než se prodej uskuteční s třetí osobou. Předkupní právo při dědictví trvá šest měsíců od jeho pravomocného nabytí, následně již v prodeji své poloviny nemovitosti nejste omezen.

Jaká mám jako spoluvlastník nemovitosti práva a povinnosti?

Každý spoluvlastník má především právo s předmětem spoluvlastnictví libovolně nakládat. Může tedy společnou věc držet, užívat a nakládat s ní. Jeho práva jsou však omezena právy ostatních spoluvlastníků. Každý z nich má právo podílet se na správě společné věci, případně tuto činnost mohou svěřit správci (to se týká hlavně nemovitosti se stávajícími nájemníky). Pokud o věci rozhodují, tak pro to běžné by měla existovat shoda většiny (ve vašem případě obou) hlasů.

Také při podstatném omezení užívání věci, konkrétně zřízení zástavního práva, kdy jeden ze spolumajitelů chce prodejem své části majetku vyřešit svůj dluh, je potřeba souhlasu toho druhého. Jestliže se příslušné shody nedosáhne, lze podat žádost soudu, aby ve věci rozhodl. Dluh na nemovitosti spoluvlastníci hradí podle velikosti svých podílů, nemají-li uzavřenu jinou dohodu.

2) Nemovitost v našem spoluvlastnictví užívá výhradně sestra. Já ji nechci, jak mám dále postupovat?

Každé spoluvlastnictví s sebou nese řadu výzev a může se stát i důvodem opakovaných sporů, proto se často stává, že jeden nebo více spoluvlastníků nehodlají déle v této situaci setrvávat a chtějí spoluvlastnictví zrušit.

Podle zákona je spoluvlastnictví dobrovolným stavem a žádný ze spoluvlastníků nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Proto je možné (a také nejlepší možné rozhodnutí) se dohodnout na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Pokud to, ať už z jakéhokoli důvodu, možné není, lze také zrušit a vypořádat spoluvlastnictví na základě podané žaloby soudní cestou. Vždy je ale lepší variantou, podaří-li se vypořádání vlastnictví nemovitosti vyřešit dohodou, tedy mimosoudně. V každém případě jsou možnosti vypořádání spoluvlastnictví tři – přikázání nemovitosti do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků, rozdělení nebo společný prodej nemovitosti.

V případě vypořádání dohodou by vám sestra vyplatila finanční náhradu odpovídající vašemu podílu a ona by se stala výlučným vlastníkem nemovitosti. Prvním krokem je ocenění nemovitosti, které provede buď realitní kancelář, nebo odhadce. Konečná dohoda spoluvlastníků však může nakonec počítat s nižší než tržní cenou a není vyloučena ani taková dohoda mezi spoluvlastníky, kdy žádné finanční plnění poskytnuto nebude. Děti například mohou svoje dědické podíly bezúplatně přenechat matce, aby byla jediným vlastníkem domu, kde zůstává po smrti manžela bydlet.

Další možností je rozdělení nemovitosti ve spoluvlastnictví. Nejčastěji se jedná o rozdělení spoluvlastnictví pozemku, jelikož zde je to reálně zpravidla možné (ovšem ani u bytových domů není reálné rozdělení vyloučeno). Je nutné zpracovat geometrický plán a poté podat žádost o dělení pozemku na stavebním úřadě, kde se musí uvést výměra nových pozemků i důvod pro rozdělení. Nakonec je nutné podat návrh příslušnému katastrálnímu úřadu, aby změny provedl v katastru nemovitostí.

Pokud by sestra neměla na vaše vyplacení dostatek finančních prostředků a zároveň není možné reálné rozdělení nemovitosti, nezbývá než nemovitost společně prodat. Prodej nemovitosti obvykle přinese všem vyšší zisk než vzájemné vyplácení podílů. A zde doporučuji svěřit prodej realitní kanceláři, tedy třetí straně. Prodej v režii jednoho ze spoluvlastníků bez profesionálního zprostředkovatele může přinést spory. Při prodeji realitní kanceláří se dohoda o rozdělení kupní ceny zanáší do kupní smlouvy a smlouvy o úschově této ceny, aby mohly být peníze převedeny na účty spoluvlastníků. Dělení zisku z prodeje přitom nemusí vždy odpovídat podílům. Jsou případy, kdy jeden spoluvlastník získá po dohodě s tím druhým či s ostatními vyšší částku. To v případě, pokud například investoval do oprav nebo platil energie.

Dohoda se sestrou není možná, co mohu dělat?

Pokud se chcete svého podílu na nemovitosti zbavit, nebo naopak chcete ostatní spoluvlastníky (ve vašem případě sestru) vyplatit a stát se výlučným majitelem, ale nedaří se dosáhnout dohody, máte další dvě možnosti, z nichž každá vám ale způsobí nemalé obtíže. Můžete prodat svůj spoluvlastnický podíl třetí osobě nebo podat žalobu k soudu na vypořádání spoluvlastnictví. Prodej spoluvlastnického podílu je možný, ale vždy to znamená výrazně nižší zisk při prodeji jen části nemovitosti. Navíc je to riziko i pro zbylého spoluvlastníka. V neposlední řadě málokdo chce koupit ideální podíl na domě, kde svou polovinu u soudu obhájil sourozenec původního majitele. 

Vždy je lepší variantou přesvědčit spoluvlastníka k prodeji nemovitosti jako celku anebo k tomu, aby váš podíl koupil právě on. Poslední možností je obrátit se na soud a podat žalobu na vypořádání a zrušení spoluvlastnictví nemovitosti. Jedná se ovšem o časově velmi zdlouhavý proces.

Výsledkem soudního rozhodnutí mohou být tři scénáře. Pokud je nemovitost možné reálně rozdělit, soud rozhodne o rozdělení nemovitosti. Pokud toto není možné, soud přikáže nemovitost do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků s tím, že mu uloží uhradit druhému finanční vyrovnání. Za tímto účelem soud vždy zadá zpracování znaleckého posudku, kterým bude nemovitost oceněna. Zároveň spoluvlastník, který má o nemovitost zájem, musí prokázat, že má dostatečné finanční prostředky na vyplacení toho druhého.

Pokud se náhodou stane, že o nemovitost mají zájem oba spoluvlastníci a oba jsou schopni toho druhého vyplatit, musí soud rozhodnout o tom, kterému z nich nemovitost připadne. Přitom přihlédne k tomu, kdo v nemovitosti bydlí, kdo se o ni stará a kdo má k ní bližší citový vztah. Pokud ji ani jeden ze spoluvlastníků nechce vlastnit, soud rozhodne o jejím prodeji ve veřejné dražbě.

Moje sestra nemovitost užívá a zároveň mi brání využívat moji půlku, vyměnila zámky, můžu se nějak bránit?

Jako spoluvlastník máte samozřejmě právo nemovitost využívat. Pokud je vám toto sestrou znemožněno, máte nárok na to, aby vám zaplatila bezdůvodné obohacení za využívání vaší části nemovitosti. Výše se určí podle tržní hodnoty nájemného za obdobnou nemovitost. Tuto částku by opět měl určit znalec nebo alespoň realitní kancelář. Pokud vám toto sestra neposkytne dobrovolně, je možné se v dané věci obrátit na příslušný soud s žalobou o zaplacení dané částky představující výši tržního nájemného za vaši část nemovitosti v konkrétním období, maximálně tři roky zpětně před podáním žaloby.

Související články

Zdroj: časopis Receptář