Častým rizikem nájemních bytů jsou hluční nebo problémoví sousedé.

Záludnosti nájemního bydlení z pohledu pronajímatele i nájemce

Ať už jste se v životě ocitli na straně pronajímatele nebo nájemníka, tušíte, že nástrahy nájemního bydlení se nevyhýbají žádné ze stran. Vzhledem k narůstajícímu zájmu o nájemní bydlení rozhodně stojí za to si připomenout, že výška nájmu není jedinou problematickou oblastí. Rizika pronajímatele si často nezdají s riziky, do nichž vstupují nájemníci.

Nechcete-li prožít celý svůj život se splátkami hypotéky v zádech, pravděpodobně se poohlížíte po bydlení v pronájmu. Co dělat, když ceny bytů ve velkých městech, a nejen tam, v poslední době výrazně vzrostly, a tak je nájemní bydlení jedinou možnou volbou pro vás a vaši rodinu? Rozhodně nenaletět! Nikdo, ani nájemníci, ani pronajímatelé nemají zajištěno, že udělali při pronájmu terno. 

Neplatící nájemník, největší můra pronajímatelů

Sehnat v dnešní době opravdu spolehlivého a pravidelně platícího nájemníka, který navíc předem složí kauci na pronájem, není snadné. Neméně složitá může být i opačná situace, kdy se chce pronajímatel problémových nájemníků zbavit. Je totiž nutné postupovat v souladu se zákonem, a byť je nájemník neplatič, nelze ho vyhodit jen tak na ulici. Jestliže nájemník byt nevyklidí dobrovolně, musí se pronajímatel obrátit na soud a postupovat podle pravomocného rozsudku. S ním se pak obrátit na exekutora, nebo soudního vykonavatele. Rozhodně se nedoporučuje svémocné vystěhování neplatičů, tím by se mohl pronajímatel dopustit trestného činu. Kauce může představovat jistou minimální pojistku, kterou může pronajímatel požadovat po nájemníkovi, a to až do výše tří měsíčních záloh.  

Hluční a problémoví nájemníci

Ruší vás neustále hluk od sousedů? Pak asi tušíte, co to může znamenat pro pronajímatele. Nejen, že musí poslouchat stížnosti nájemníků z okolních bytů, ale často ani nestačí hledat nájemníky nové a s nimi uzavírat smlouvy nové. Pokud totiž pronajmete svůj byt hlučným nebo jinak problémovým nájemníkům, můžete si tak zadělat na pořádné problémy. Jestliže pronajímáte byt v univerzitním městě, pak mohou být vašimi častými nájemníky také studenti. U nich však hrozí vysoká fluktuace, pořádání hlučných večírků a navíc třeba i vyššího stupně opotřebování zařizovacích předmětů v bytě.

Čemu nelze předem zabránit?

Nepříjemnosti, jako jsou například nenadálé havárie nelze předvídat. Pořízení nemovitosti jako investice tak může být zkreslené.Nepříjemnosti, jako jsou například nenadálé havárie nelze předvídat. Pořízení nemovitosti jako investice tak může být zkreslené.Autor: SpeedKingz / Shutterstock.com

Havárie a nenadálé opravy jsou něco, s čím je třeba počítat, i když nevíte, kdy vás tato nepříjemnost překvapí. Zabránit se jim nedá a částka, kterou je třeba investovat do neplánované opravy, vás může zaskočit. Pořizování nových spotřebičů, jako je například kotel či topné těleso nebo nákladné nenadálé opravy jsou vždy čárou přes rozpočet. Zvláště u některých starších bytů či domů je představa, že si pořídíte byt jako investici a budete ho pronajímat, velmi zkreslená. Rozhodně to nemusí být snadný zdroj vašich dalších financí. Je dobré si uvědomit včas všechny důsledky a hlavně nezapomenout na dobré pojištění. To je u nemovitosti základ. Navíc je tu jedna zásadní věc: pronajímané byty se vždy opotřebovávají rychleji, než ty, v nichž se bydlí natrvalo a nákladnější opravy v nich musí hradit pronajímatel.

Nájemníci se nejvíce bojí zvyšování nájemného

Ve většině případů si podmínky s nájemcem stanovuje pronajímatel v nájemní smlouvě. Další možností je dodatek ke smlouvě, což je forma vzájemné dohody obou stran. Inflační doložka je možností jak zachovat hodnotu sjednaného nájmu, a to s ohledem na inflaci. Provede-li pronajímatel v bytě stavební úpravy, které zvýší užitnou hodnotu jeho bytu, může také dojít ke zvýšení nájmu, a to až o 10 % z částky, která byla účelně vynaložena. Je však třeba, aby s tímto navýšením souhlasily alespoň 2/3 nájemníků v domě. Bez souhlasné většiny může pronajímatel navrhnout zvýšení pouze do 3,5 % ročně z  takto vynaložených nákladů. 

Jestliže navyšování nájemného neřeší ani smlouva, ani se na něm obě strany nedohodly, pak se postupuje podle občanského zákoníku. Zde je stanoveno, že návrh na další zvýšení může být podán (a to výhradně písemně) nejdříve po roce od posledního zvýšení nájemného. Zároveň platí, že za poslední 3 roky nesmí navýšení přesáhnout 20 % takzvaného v místě obvyklého nájemného. V případě, že by pronajímatel navýšil nájemné neúměrně, porušil by tím § 2249 občanského zákoníku. Nájemník má v takovém případě možnost obrátit se na soud.

Co je psáno, to je dáno

Častým nešvarem ze strany pronajímatelů je nedodání, nebo zdržování vydání nájemní smlouvy. Smlouva musí být písemná a musí obsahovat tyto náležitosti:

  • určení pronajímaného domu či bytu (a to včetně příslušenství – balkon, sklep) 
  • rozsah užívání nemovitosti
  • definici pronajímatele a nájemce
  • dobu, na kterou se smlouva uzavírá
  • výše nájemného a dalších úhrad (energie, vodné, stočné)

Požadujte uvedení výše souvisejících úhrad vždy každou zvlášť. Pokud by došlo ke sporu, máte jistotu, že se nebudete muset s pronajímatelem dohadovat například na výši záloh. Stává se dokonce, že někteří pronajímatelé záměrně ve smlouvě neuvedou žádnou částku, případně spojí všechny položky do jedné, což je pro nájemníka riziko předznamenávající různé dohady. Co se týče bydlení, vše vyžadujte písemně.

Evidujte si stavy odběru energií a vody

Předtím, než začnete v pronajatém v bytě odebírat energii, plyn a vodu, pořiďte si vlastní fotodokumentaci stavu elektroměru, plynoměru a vodoměru. Zjištěné stavy si nechejte od majitele bytu podepsat. Díky tomuto opatření nebudete muset při případných sporech řešit nedoplatek, nebo nadměrnou spotřebu za předchozího nájemníka. Pravidelně, nejlépe každý měsíc si veďte evidenci. Pokud byste si evidenci nevedli, nebudete mít v budoucnu možnost prokázat, že jste vy sami skutečně energie nebo vodu neodebrali.

Co se vyplatí ověřit

Vybrali jste si své nové bydlení? Pak se ještě před nastěhováním vyplatí zjistit, zda je pronajímatel opravdu majitelem dané nemovitosti. Existuje totiž určité riziko, že se nastěhujete do bytu, který má majitele v exekuci. Pak můžete být každou chvíli vystaveni nutnosti dokázat, že majiteli věcí v bytě jste vy a ne dlužník pronajímatel. Jistou formou se můžete před takovouto událostí pojistit, a to tak, že své věci uvedete všechny do nájemní smlouvy. Když by se pak objevil exekutor, máte černé na bílém, potvrzeno, že věci v bytě patří vám. Někdy se také stane, že majiteli nemovitosti jsou oba manželé, ale s vámi uzavírá nájemní smlouvu pouze jeden z nich, bez vědomí toho druhého. K tomu není jeden z nich bez souhlasu toho druhého oprávněn. Nemovitost spadá obvykle do společného jmění.

Vždy pamatujte na to, že veškerý záležitostem, které řešíte okolo bytu, je třeba dát písemnou formu. Jen tak se v případě nesrovnalostí budete moci dovolat spravedlnosti.

Vzor nájemní smlouvy dle současného platného zákona najdete např. na stránkách Ministerstva vnitra: www.mvcr.cz › odk2 › soubor › vzor-2-najemni-smlouva-na-byt- doc

Akční letáky